Fahiş Kira Artışına İtiraz ve Kira Tespit Davası 2026
Ev sahibinin yasal sınırın (TÜFE) üzerinde zam talep etmesi durumunda yapılması gerekenler ve 5 yıl kuralı.
Ev sahibiniz bu yıl yüzde seksen zam istedi. Ya da kira sözleşmeniz 5 yılı doldurunca 'emsal kira bedeli' diyerek iki katını talep etti. Bu rakamları ödemek zorunda değilsiniz — ama doğru adımları atmanız gerekiyor.
Kira artış hukuku 2022'den bu yana ciddi değişiklikler geçirdi; geçici sınırlamalar uygulandı, uzatıldı ve sonunda sona erdi. 2025 yılı itibarıyla durum netleşti. Bu rehberde güncel yasal çerçeveyi ve itiraz yollarını bulacaksınız.
Kira Artışı Sınırları — 2026 Güncel Durum
2022-2024 yılları arasında konut kiralarında yüzde 25 üst sınır uygulandı. Bu geçici düzenleme Haziran 2024'te sona erdi. 2025 itibarıyla kira artışı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine göre değerlendiriliyor: sözleşmede artış oranı belirlenmişse o oran esas alınır; belirlenmemişse TÜFE (yıllık) oranı uygulanır.
Önemli nokta: TÜFE oranı yasal 'tavan' değil 'taban' niteliğindedir. Sözleşmede daha düşük bir oran yazılıysa ev sahibi bu oranı aşamaz. TÜFE'nin üzerinde bir artış içeren tek taraflı bildirim hukuki sonuç doğurmaz.
- Sözleşmede artış oranı varsa: o oran uygulanır (TÜFE'yi aşsa bile tarafların anlaşması geçerlidir)
- Sözleşmede oran yoksa: TÜFE (12 aylık ortalama) tavan
- Tek taraflı fahiş zam bildirimini reddetmek hakkınızdır
- Eski belirlenen kira, yeni dönemde anlaşma olmadan değiştirilemez
5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
Aynı kiracıyla aynı mülkte kira ilişkisi 5 yıla ulaştığında ev sahibi 'kira tespit davası' açabilir. Bu dava, kiranın emsal konutların kirasıyla uyumlu hale getirilmesini amaçlar. Mahkeme bilirkişi görevlendirerek emsal kira bedelini belirler.
Bu davayı açmadan önce ev sahibinin, yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir. Bildirim yapılmadan açılan dava zaman kaybına yol açar.
Fahiş Artış Talebine İtiraz
Ev sahibinden yasal sınırı aşan zam talebi gelirse önce yazılı itiraz gönderin. 'Belirtilen artış oranı yasal sınırı aşmakta olup kira artışını TBK m. 344 kapsamında TÜFE oranında kabul ettiğimi bildiririm' şeklinde bir itiraz mektubu yeterlidir.
Ev sahibi ısrar ederse ya da tahliye baskısı yaparsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açabilirsiniz. Mahkeme oranı belirleyene kadar mevcut kira ödemeye devam edin.
- Zam bildirimini yazılı olarak reddedin
- Mevcut kira + TÜFE tutarını düzenli ödemeye devam edin
- Ödeme makbuzlarını saklayın
- Gerekirse kira tespit davası açın ya da arabulucuya başvurun
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası kiracı ya da ev sahibi tarafından taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Mahkeme, emsal konutları araştıran bir bilirkişi atar. Bilirkişi raporu sonucunda mahkeme 'adil kira bedelini' belirler.
Dava süresince geçerli olan kira ödenmeye devam etmelidir. Dava sonucunda belirlenen yeni bedel geriye dönük (yeni dönem başından itibaren) uygulanır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi yüksek zam isteyerek beni çıkarabilir mi?
Hayır. Kirayı az bulduğu için tahliye edemez. Tahliye için yasal gerekçeler gerekir: ev sahibinin ihtiyacı, yeniden inşa veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi.
Kira sözleşmemde yüzde elli artış yazıyor, uygulamak zorunda mıyım?
Sözleşmedeki oran tarafların anlaşmasını yansıtır ve geçerlidir. 2024 öncesi geçici yüzde 25 sınırı bu sözleşmeleri askıya almıştı; 2025 itibarıyla sözleşme oranları yeniden uygulanabilir hale geldi.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Bilirkişi sürecine bağlı olarak genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanır. Dava süresince mevcut kira ödenmeye devam edilir.
Yeni dönem başlamadan tespit davası açılabilir mi?
Evet. Hatta dava yeni dönem başlamadan 30 gün önce açılırsa mahkeme belirlenen bedeli dava açılan dönemden itibaren uygular. Geç açılan davalarda ise belirlenen bedel bir sonraki dönemden geçerli olabilir.
Dilekçen Hazır mı?
Kira Artışı İtiraz Dilekçesi Yaz
Yapay zeka destekli sistemimiz bilgilerini alır, hukuki dile çevirir ve anında indirilebilir PDF olarak sunar.
Kira Artışı İtiraz Dilekçesi Yaz